Энциклопедия недвижимости

Классификация торговой недвижимости Часть 3

Автор-составитель: Обухов Евгений Николаевич

6. Классификация торговых центров

Классификация торговых центров – способ подразделения торговых центров на типы, в соответствии с их функциональностью, площадью и иными критериями

6.1. Классификация Международного совета торговых центров

Действующая классификация Международного совета торговых центров (ICSC)
Тип торгового центра Концепция Площадь торгового центра, м2 Типичные якорные арендаторы Доля якорных арендато-
ров в торговой площади ТЦ		 Основ-
ная торговая зона, км
Коли-
чество		 Тип
Моллы Malls
Региональный центр Regional Center Смешанный ассортимент, модные товары 37-75 тысяч 2 и более Универмаг с полным ассортиментом товаров; магазин товаров широкого потребления; универмаг товаров по сниженным ценам; отдел модных товаров 50-70% 8-24
Супер—региональныйцентр Super regional Center Аналогичен региональному центру, отличается большим ассортиментным разнообразием Более 75 тысяч 3 и более Универмаг с полным ассортиментом товаров; магазин товаров широкого потребления; магазин модных товаров и украшений 50-70% 8-40
Open-air Centers
Микро-
районныйцентрNeighborhood Center		 Товары повседневного спроса 3-14 тысяч 1 и более Супермаркет 30-50% Около 5
Окружной торговый центрCommunity Center Товары смешанного ассортимента; товары повседневного спроса 10-33 тысячи 2 или более Универмаг товаров по сниженным ценам; супермаркет; аптека; хозяйственный магазин; большой специализи-
рованный магазин модной одежды и украшений (в т.ч. по сниженным ценам)		 40-60% 5-10
Лайфстайл центр Lifestyle Center Специализи-
рованные магазины торговых сетей национального масштаба, предприятия общественного питания и развлекательные заведения на открытом воздухе		 Как правило, 14-47 тысяч, с колеба-
ниями в большую или меньшую сторону		 0-2 Якорных арендаторов обычно нет, но могут включать в себя книжный магазин, торговые точки других крупных специализи-
рованных предприятий розничной торговли, кинотеатры повышенной категории, небольшой универмаг		 0-50% 13-19
Пауэр центрPower Center Якорные арендаторы из числа популярных в данной категории марок; несколько мелких арендаторов 24-56 тысяч 3 и более Основной магазин категории; хозяйственный магазин; универмаг товаров по сниженным ценам; клубный магазин-склад; торговля со скидками 75-90% 8-16
Тематический/ фестивальный центрTheme/Festival Center Центр развлечений и отдыха, ориентированный на туристов; розничные продажи и бытовые услуги 8-24 тысячи – Рестораны; развлекательные заведения – –
Фирменный торговый центр Outlet Center Точки розничной продажи от производителя 4-5 тысяч – Точки розничной продажи от производителя – 40-120

Источник: http://kurs.znate.ru/docs/index-145658.html

6.2. Классификация Национального Бюро Исследований

Классификация Национального Бюро Исследований США (NRB)
Название Описание
Розничная сеть аэропорта Airport Retail Объединение розничных магазинов на территории коммерческого аэропорта. Обычно не включает в себя ресторанов и отдельно расположенных торговых точек у зон скопления посетителей, если они не являются частью компактной зоны торговли.
Автомаркет Auto Mall Линейный торговый центр, состоящий из розничных магазинов, предлагающих товары для автомобилистов: салоны автодилеров, мастерские по замене масла, продаже и замене запчастей.
Окружной торговый центр Community Center Обладает более широким набором возможностей для продажи продукции легкой (модная одежда и украшения) и тяжелой (товары и оборудование для дома, бытовые приборы и т. п.) промышленности, чем районный торговый центр. Создается на основе небольшого универмага, галантерейного магазина, магазина товаров по сниженным ценам (выступающего в качестве основного арендатора) как дополнение к супермаркету. Универмага с полным ассортиментом не имеет, хотя в нем может располагаться крупный специализированный магазин. Теоретически, стандартная площадь такого центра составляет 14 тысяч м2, на практике же она может колебаться от 10 до 28 тысяч м2. Окружной торговый центр представляет собой промежуточный вариант торгового центра и потому наиболее проблематичен для определения с точки зрения размеров и силы притяжения. NRB включает в эту категорию все центры, торговые площади которых ограничиваются 10-30 тысячами м2.
Центр торговли товарами повседневного спросаConvenience Center Небольшой торговый центр, предлагающий товары (продукты питания, медикаменты и т. п.) и/или услуги (прачечной, химчистки, фотокопировальные и т. п.) повседневного спроса для занятых покупателей, предпочитающих совершать все покупки в одной торговой точке.
Центр торговли товарами по сниженным ценамDiscount Center Торговый центр, основным арендатором которого является магазин торговли товарами по сниженным ценам. Имеет дополнительные площади розничной торговли, занятые мелкими розничными магазинами и/или супермаркетом. В сравнении с центрами торговли со скидками, центры данного типа обычно привлекают к себе покупателей более низких социально-экономических групп.
Специализированный центр торговли товарами от производителя Factory Outlet Центр, состоящий из розничных точек продажи товаров «от производителя», владельцем и управляющим которых является само предприятие-производитель. В отличие от магазинов подобного типа, располагавшихся ранее непосредственно на предприятии, современные магазины «от производителя» размещаются в крупных торговых центрах и нередко торгуют высококлассными сезонными товарами. Центры торговли товарами от производителя притягивают покупателей со средним и ниже среднего уровнем доходов и нередко включают в себя магазины, торгующие со скидками.
Фестивальный/ развлекательный центрFestival/Entertainment Center Центр, состоящий в основном из магазинов розничной торговли продуктами питания, специализированных магазинов и развлекательных заведений. Нередко такой центр является многофункциональным комплексом смешанного назначения, привлекающим значительное количество туристов.
Торговый центр «Все для дома» Home Improvement Center Центр, в котором магазин розничной торговли бытовыми товарами является основным арендатором либо существует в группе специализированных розничных продавцов бытовых товаров и техники.
Лайфстайл центрLifestyle Center Специализированный центр розничный торговли товарами высшей ценовой и имиджевой категории, рассчитанный на состоятельных покупателей. Центр открытый, как правило, не имеет основных арендаторов; торговая площадь составляет около 28 тысяч м2 и более; располагается вблизи оживленных жилых кварталов и зон. Включает в себя фешенебельные розничные торговые точки, модные рестораны и розничные увеселительные заведения. Отличаются хорошей ландшафтной привязкой с удобными, расположенными неподалеку от центра автостоянками.
Многофункциональные комплексы Mixed Use Development Крупномасштабный комплекс, предполагающий: 1) три и более прибыльных варианта использования площадей (например, магазины розничной торговли, офисные и жилые площади, гостиничный/мотельный комплекс, рекреационную зону), которые являются взаимосвязанными и создаются как единое целое; 2) значительную функциональную и конструктивную интеграцию компонентов проекта, в том числе зоны беспрепятственного движения пешеходов; 3) создание комплекса согласно целостному плану развития.
Микрорайонный центрNeighborhood Center Осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продуктов питания, медикаментов, моющих средств) и предоставление бытовых услуг (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви и т.п.) для удовлетворения повседневных нужд жителей близлежащих зон; якорным арендатором является супермаркет. Теоретически микрорайонный торговый центр имеет торговую площадь 5000 м2; на практике его площадь может колебаться от 3000 до 9 000 м2. NRB включает в данную категорию все центры с торговой площадью менее 9 000 м2.
Центр торговли со скидками Off-Price Center Центр, состоящий из магазинов розничной торговли, торгующих марочными товарами традиционной комплектации, а также универмагов, предлагающих товары по ценам на 20-70% ниже рекомендованной цены производителя. Как правило, товары здесь более высокого качества, нежели в магазинах товаров по сниженным ценам. Центры торговли со скидками привлекают внимание потребителей в основном из средней и выше средней социально-экономической группы.
Пауэр центр Power Center Центр, в котором доминирует несколько больших якорных арендаторов, включая универмаги-дискаунтеры или так называемые «убийцы категорий», то есть магазины, предлагающие широкий выбор в какой-то определенной категории товаров по низким ценам. Такой центр, как правило, состоит из нескольких отдельно стоящих торговых якорей и минимального количества небольших торговых операторов, причем большие арендаторы составляют 75-90%.
Региональный центрRegional Center Обеспечивает продажу максимально широких линеек товаров смешанного ассортимента, одежды, мебели. Создается на основе универмага с полным ассортиментом и минимальной торговой площадью 10 000 м2 как основной притягательной силы. Теоретически, региональный центр должен обладать торговой площадью в 37 тысяч м2, но на практике размеры площадей могут варьироваться от 28 до более чем 93 тысяч м2. Региональные центры, торговая площадь которых превышает 70 тысяч м2 и в структуре которых находится три и более универсальных магазина считаются супер-региональными. NRB относит к данной категории все центры с торговой площадью от 28 до 70 тысяч м2.
Стрип центр Strip Center В состав стрип центра входят магазины, нередко объединенные между собой тентом над тротуаром, тянущимся вдоль фасадов магазинов. Вариант конфигурации открытого (незамкнутого) торгового центра, размеры которого в каждом конкретном случае могут существенным образом отличаться.
Супер—региональныйцентр Super Regional Center Обеспечивает торговлю разнообразными товарами смешанного ассортимента. Создается на основе трех и более крупных универмагов. Теоретически, супер-региональный центр должен обладать торговой площадью в 70 тысяч м2, но на практике размеры торговых площадей превышают 93 тысячи м2. Якорным арендаторам-универмагам, как правило, отводится по 9 тысяч м2 торговых площадей. NRB относит к данной категории все центры с торговой площадью от 70 тысяч м2.
Тематический/ специализированный центр Theme/Speciality Центры, значительно отличающиеся друг от друга по тематическому формату и размерам, обладающие при этом общими качествами, отличающими их от других категорий торговых центров. Архитектурная планировка выполнена в едином стиле. Основными арендаторами выступают отдельные магазины, рестораны и увеселительные заведения, а не универмаги и супермаркеты. Такой подход к планированию наполнения центра привлекает туристов и местных потребителей.
Эксклюзивный центр/центр высокой модыUpscale/Fashion Center Состоит из группы магазинов модной одежды, бутиков, магазинов штучных товаров эксклюзивной группы, как правило, высокого качества и по высокой цене. Центр, ориентированный на модную одежду, включает в себя один или более специализированных универмагов и точек общественного питания. Чаще всего располагается в зонах проживания людей с высоким уровнем доходов.

Источник: Маркетинговое исследование рынка торговой недвижимости.
Тема: Обеспеченность качественными торговыми площадями жителей г. Тюмени на 2012 г., сайт
http://kurs.znate.ru/docs/index-145658.html

ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх

6.3. Классификация торговых центров

1) Торговый центр «У дома», в котором основным арендатором является крупный супермаркет. Задача такого центра — обеспечить жителей близлежащих микрорайонов товарами повседневного спроса.

2) Районный торговый центр имеет больший территориальный охват, в котором шире, чем в первом случае, представлены одежда и другие промышленные товары.

3, 4) Региональные и межрегиональные торговые центры характеризуются более широким ассортиментом товаров, по сравнению с районным ТЦ, и рассчитаны на обслуживание людей, живущих в радиусе 8-40 км.

5) Ритейл-парки или Power centers («многоякорные» торговые центры) комплектуются большим числом крупных арендаторов и минимумом мелких. Как правило, среди арендаторов можно найти универмаги, торгующие товаром по сниженным ценам, оптовые клубы и «category killers», предлагающие наибольший выбор товаров в определенной категории по ценам ниже, чем у других компаний.

6) Центр моды предоставляет покупателю максимальный выбор одежды и аксессуаров высокого качества по соответствующим ценам.

7) Тематические, или специализированные, торговые центры, как правило, расположены в центрах городов, в исторических зданиях и ориентированы в большей мере на туристов.

8) Стоковые центры объединяют ряд монобрэндовых компаний. Товар в них обычно предлагается с большой скидкой.

Источник: Российский Совет Торговых Центров, сайт http://rcsc.info/

6.4. Классификация торговых центров

В мировой практике принята классификация торговых центров, в соответствии с которой тип и функциональное назначение определяется не только площадью участка или здания. Они зависят также от количества якорных арендаторов, ассортиментного ряда и размера зоны обслуживания.

1   Микрорайонный

Местоположение: расположен вдалеке от центральных улиц и стратегических магистралей.
Арендуемая площадь(GLA): менее 3 000 кв.м.
Зона охвата: близлежащие жилые кварталы
Ассортимент товаров и услуг: необходимый ассортимент бытовых услуг и товаров повседневного спроса; якорный арендатор:может отсутствовать.

2   Районный

Местоположение: расположен вдалеке от центральных улиц и стратегических магистралей.
Арендуемая площадь(GLA): 3 000 – 10 000 кв.м.
Зона охвата: близлежащие жилые кварталы
Ассортимент товаров и услуг: более широкий ассортимент товаров повседневного спроса и бытовых услуг для удовлетворения повседневных потребностей жителей данного района; якорный арендатор: продовольственный супермаркет, аптека-супермаркет.

3   Окружной

Местоположение: расположен вблизи центральных улиц и стратегических магистралей.
Арендуемая площадь (GLA): 9 000 – 20 000 кв.м.
Зона охвата: охватывает прилегающие округа.
Ассортимент товаров и услуг: ассортимент: широкий ассортимент товаров повседневного спроса и бытовых услуг; якорный арендатор: супермаркет, а также универмаг товаров для детей и другие промышленные универмаги.

4   Суперокружной

Местоположение: расположен вблизи стратегических магистралей.
Арендуемая площадь (GLA): 20 000 – 30 000 кв.м.
Зона охвата: охватывает как прилегающие, так и удаленные округа.
Ассортимент товаров и услуг: ассортимент: широкий ассортимент товаров повседневного спроса и бытовых услуг; якорный арендатор: супермаркет, а также универмаг товаров для детей и другие промышленные универмаги.

5   Региональный

Местоположение: расположен вблизи стратегических магистралей.
Арендуемая площадь (GLA): 30 000 – 45 000 кв.м.
Зона охвата: охватывает прилегающие регионы.
Ассортимент товаров и услуг: ассортимент: реализует разнообразные потребительские товары, одежду, мебель и товары для дома в большом ассортименте; кроме того, там размещены различные предприятия бытового обслуживания, места отдыха и развлечений; якорный арендатор: один или два универмага с полным ассортиментом товаров, площадью не менее 4 500 кв.м.

6   Специализированный

Местоположение: может располагаться как вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, так и вдали от них.
Арендуемая площадь (GLA): 3 000 – 100 000 кв.м.
Зона охвата: может охватывать как прилегающие, так и отдаленные районы, округа и регионы.
Ассортимент товаров и услуг: является подкатегориями традиционных категорий; ассортимент: широта ассортимента зависти от площади ТЦ; якорный арендатор: функцию якорного арендатора выполняет специализированный магазин или группа специализированных магазинов, определяющих специфику торгового центра.

Источник: Астера

6.5. Классификация торговых центров: европейские стандарты

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат: величина торговых площадей, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров.

Согласно европейской классификации торговых центров, выделяют 4 вида:

  1. Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center)

Микрорайонный торговый центр осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны).

В микрорайонном торговом центре якорем является супермаркет. Другие значимые арендаторы в микрорайонном торговом центре — аптека, универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Но, если арендаторы, занимающиеся продажей питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр (чтобы преуспеть, ему, скорее всего, придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться на обслуживании ближайшего окружения). Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5 000 кв. м, но, в принципе, она может составлять от 3 000 до 10 000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти — десяти минутах езды от него. В настоящее время в Санкт-Петербурге типичными представителями микрорайонного торгового центра являются торговые центры: «Елизаровский», «Торговый двор», «Бада-бум». В Москве – «Метромаркет», галерея «Водолей», «Вертикаль».

  1. Окружной торговый центр (Community Shopping Center)

Первоначально, окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супермаркетам. Крупные магазины-склады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными якорями.

Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что — нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада.

Окружной торговый центр это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15 000 кв. м., но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10 — 20 минутах езды от него.

Один из минусов данного вида состоит в том, что расположенный в черте города, окружной торговый центр уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.

В настоящее время типичными представителями окружного торгового центра являются торговые центры «Невский», «Академический», «Аэродром», «Балканский». В Москве – «Ладья», Dream House, 3D, «Пятая Авеню».

  1. Региональный (Regional Center)

Площадь регионального центра составляет 40 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 кв. м. Обычно включает молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары. Число якорей – от 2-х на 50-70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9-27 км. В Санкт-Петербурге пока нет региональных торговых центров, но ими могут стать «Сенная», «Гранд Палас», «Рубин». По данным аналитиков компании «Бекар. Консалтинг» в Москве этот формат занимает примерно 19% рынка качественных торговых площадей и представлен такими объектами как Retail Park, «Европарк».

  1. Суперрегиональный (Super Regional Center)

Типичная площадь суперегионального торгового центра составляет 80 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50 000 до более чем 200 000 кв. м.Размер — аналогичен региональному, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендопригодных площадей. Зона охвата – от 9-45 км. В Петербурге таким торговым центром стал «Гранд-Каньон», первая очередь которого введена в феврале 2006 года. В Москве предложение в этой категории сформировано одним объектом – «ИКЕА – Белая дача», который, по сути, является 1 очередью торгового центра «Мега».

Региональные и суперегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.

По данным аналитиков компании Becar, из общего объема площадей качественных торговых площадей, введенных в Москве в 2005 году, 52% приходится на торговые центры окружного масштаба, 38% на региональные торговые центры, 5% кв. м на районные и 5% на суперрегиональные ТЦ. По Петербургу данные менее точны. Около 31% от общего количества введенных в 2005 году площадей относятся к окружным ТЦ, около 2% к районным. Классификационную принадлежность 67% ТЦ, введенных в 2005 году в Петербурге, специалисты компании Becar определить пока затрудняются. Это объясняется тем, что определить тип торгового центра только по размеру невозможно, так как для характеристики подобного рода необходимо произвести прямую корреляцию размеров центра и торговой зоны, характеристики и состав арендаторов и категорий продаваемых товаров.

Тонкие отличия

В действительности, различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Определенные рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны:

  1. Специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center)

В данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели, и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими. Типичным представителем данного типа станет торговый центр «Золотая страна» в Петербурге

  1. Фестивальный центр (Festival Center)

В данном торговом центре якорем являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими — магазины одежды и обуви, подарков и прочие. Типичным представителем данного типа, возможно, в будущем станет торговый центр «Сенная» в Петербурге.

  1. Пауэр центр (Power Center)

Определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристиками: площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум один крупный якорный арендатор (такой как универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 10 тыс. кв. м, в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.); четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый; некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. кв. м, или 10–15% от общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U». Подобных центров в нашей стране нет.

  1. Аутлет центр (Outlet Center)

В данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в нашей стране нет.

  1. Торговый центр моды (Fashion Center)

Характеризуются большими размерами – от 25 тыс. до 50 тыс. кв. м. Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком большие для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком маленькие для обслуживания всего района. Размещение, близкое к «Центру регионального значения», могло пагубно повлиять на деятельность «Центра моды», привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары представленные в последнем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала продажам, т. к., создавая некий «оазис» торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиночке. В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих. Типичными представителями данного типа являются торговый центр «Дом Мертенса», «Гранд Палас».

  1. Дискаунт- центр (Off-price Center)

В данном торговом центре якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600 — 1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера — сетевая торговля, с количеством магазинов в сети не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.

  1. Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center)

В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.

  1. Торгово-общественный центр

В данном торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т.д., сопутствующими — магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие. Подобных центров в нашей стране нет.

  1. Стрип-центры (Strip Center)

Strip Commercial выражается в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными.

Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п.

Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков. В настоящее время в Санкт-Петербурге нет подобных объектов, но некоторым прообразом являются линии павильонов у метро или вдоль улиц.

В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания.

Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

Источник: Бекар, сайт https://www.becar.ru/http://g2p.ru/publications/?opn=25200

6.7. Классификация торговой недвижимости

Торговый центр — это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, по добранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия.

Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:
— величина торговых площадей;
— зона охвата торгового центра;
— состав арендаторов;
— специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:
— целевые группы покупателей (»портрет покупателя»);
— тип торгового центра;
— состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:
— микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
— окружной торговый центр (Community Shoping Center);
— региональный центр (Regional Center);
— суперрегиональньий центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра).

В микрорайонном торговом центре «якорем» является супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонньих торговых центров. Но если арендаторы, занимающиеся продажей продуктов питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр (чтобы преуспеть, ему скорее всего придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться на обслуживании ближайшего окружения). Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв. м, но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти-десяти минутах езды от него.

Окружной торговый центр (Community Shoping Center). Первоначально окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего «якорем», в дополнение к супермаркетам.
Крупные магазины-склады, магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными «якорями».

Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что — нет.
Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей, более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, больший, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах (например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада).

Окружной торговый центр это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв. м, но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.
Один из недостатков данного вида состоит в том, что окружной торговый центр, расположенный в черте города, уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.

Региональный центр (Regional Center). Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв. м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

Суперрегиональный центр (Super Regional Center). Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв. м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Зона охвата — от 9—45 км. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперрегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.
В действительности различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны:

Подтипы торговых центров

Специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center). В данном торговом центре «якорем» является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т. п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочих товаров, дополняющих ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.

Фестивальньий центр (Festival Center). В данном торговом центре «якорем» являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими — магазины одежды и обуви, подарков и др.

Пауэр центр (Power Center) — определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристиками:
— площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум — один крупный якорный арендатор (такой, например, как универсальный магазин или магазин товаров для дома — общей площадью от 10 тыс, кв. м, в котором в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЭС и другие услуги);
— четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый;
— некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. кв. м, или 10—15% от общей торговой площади.
Обычно такие торговые центры представляют собой разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «Ь» или «П».

Аутлет центр (Outlet Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т. д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЭС и другие услуги.

Торговый центр моды (Fashion Center). Характеризуются большими размерами — от 25 тыс., до 50 тыс. кв. м.
Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мега полисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком велики для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком малы — для обслуживания всего района. Размещение, близкое к «Центру регионального значения», могло пагубно повлиять на деятельность «Центра моды», привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары, представленные в последнем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала продажам, т. к., создавая некий «оазис» торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиночке. В данном торговом центре «якорем» являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих.

Дискаунт-центр (Off-price Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозяйственных товаров, бытовой техники и т. д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет.

Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600—1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера — сетевая торговля, с количеством магазинов в сети — не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.

Торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.

Торгово-общественный центр. В данном торговом центре «якорем» являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т. д., сопутствующими — магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и пр.

Стрип-центры (Strip Center). Strip Commercial реализуется в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному центру или быть самостоятельными.

Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание Е-, П-обраэной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельные входы и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет «якорей» и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т. п.

Стрип-центры расположены в основном около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.
В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания.

Размеры самого здания и участка, на котором оно рас положено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.
При выборе местоположения торгового центра важным этапом является определение границ торговых зон.

Торговые зоны

Торговая зона (Trade Аrea, Catchment Area) — географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Границы торговой зоны торгового центра определяются факторами:
— тип торгового центра;
— пешеходная и транспортная доступность;
— естественные или искусственные физические препятствия;
— наличие конкурентных объектов;
— плотность населения и др.
Обычно выделяют три концентрические зоны влияния, представленные ниже.

Первичная торговая зона — это географический сегмент, где проживает 70—80% от общего числа регулярных покупателей или так называемая «опорная» группа. Для городов важным является время пешеходной доступности. К магазинам, расположенным недалеко от дома, часто привязаны покупатели с ограниченной физической подвижностью — пожилые люди и инвалиды, а также люди, испытывающие дефицит времени. В первичной торговой зоне высок процент связанных между собой покупателей — членов семьи, друзей и знакомых, поэтому в случае удачного выбора ассортимента и ценовой стратегии магазин получает большую группу лояльных клиентов. Обычно границы ближней торговой зоны проходят в радиусе 1 км — для пешеходов и 2—5 км — для автомобилистов.

Вторичная торговая зона занимает большую территорию — на нее приходится 15—20% покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону. Обычно она находит ся в границах 20—ЗО-минутной пешеходной доступности и на расстоянии 5—10 км — для автомобилистов.

Третичная (периферийная) торговая зона — это максимальная территория, с которой покупатели «притягиваются« к торговому центру. Их число может составлять 5—10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать: хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей, приезжающих из этой зоны, принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.
Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или с увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.
Например, при проектировании регионального торгового центра в Екатеринбурге размер первичной торговой зоны определили границей, которая находится на расстоянии от 1 до 5 километров от объекта (в зависимости от способа передвижения и направления) и составляет 10 ми нут транспортной доступности. Границы вторичной торговой зоны распространили на территорию от 5 до 10 километров от границ участка (в зависимости от способа передвижения и направления), что составило около 20 минут транспортной доступности.

Источник: http://omsk.sibarendator.ru/info.php?id=40

Другие части Энциклопедии недвижимости Классификация торговой недвижимости смотрите здесь:

Классификация торговой недвижимости Часть 1

Классификация торговой недвижимости Часть 2

Классификация торговой недвижимости Часть 4

Смотрите также Энциклопедия недвижимости Торговая недвижимость:

Торговая недвижимость Автомагазин — Закусочная

Торговая недвижимость Кафе — Торговый микрорайонный центр

Торговая недвижимость Молл — Палатка

Торговая недвижимость Пауэр центр —  Региональный торговый центр

Торговая недвижимость Ресторан — Стрип- центры

Торговая недвижимость Стрит — ритейл —  Торговые помещения

Торговая недвижимость Торговый автомат — ярмарка

Мы работаем для вас, поддержите наш сайт:

Карта Мир: 2202 2024 8648 1983 (Евгений Николаевич О.)

Ю-мани (Яндекс-кошелек) (в рублях): 4100 1525 6668 572

konsulmirКлассификации недвижимостиКниги, СловариЭнциклопедия недвижимостиКлассификации недвижимости,Классификация торговой недвижимости,Классификация торговых центров,Энциклопедия недвижимостиЭнциклопедия недвижимости Классификация торговой недвижимости Часть 3 Автор-составитель: Обухов Евгений Николаевич 6. Классификация торговых центров Классификация торговых центров – способ подразделения торговых центров на типы, в соответствии с их функциональностью, площадью и иными критериями 6.1. Классификация Международного совета торговых центров Действующая классификация Международного совета торговых центров (ICSC) Тип торгового центра Концепция Площадь торгового центра, м2 Типичные якорные арендаторы Доля якорных арендато- ров в...Организации и консульства. Праздники, календари, выходные. Справочная информация. Анекдоты, юмор