Энциклопедия недвижимости 

Девелопмент  недвижимости 

 

Автор-составитель Обухов Евгений Николаевич

 

Девелопмент  недвижимости 

П – Э, B — S

 

Получение разрешений и согласований [при девелопменте (одна из функций девелопмента)] —

Оптимальным является случай, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований неопределенно увеличивает период девелопмента, что приводит к дополнительным затратам финансирования

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Принципы девелопмента: 

— создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта — от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;

— тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимой собственности и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных расходов позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;

— выбор времени осуществления проекта производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимого имущества, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Одна из модных на Западе теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности;

— выбор местоположения представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Приобретение объекта для девелопмента [одна из функций девелопмента] — приобретение имущественных прав на недвижимость может занять значительное время, вплоть до нескольких лет. Это связано с монополистом отдельных интересов (если права на недвижимость принадлежат разным владельцам), которые имеют возможность использовать уникальность своего положения. За это время могут измениться условия спроса или строительные затраты. Поэтому девелопер должен предусматривать дополнительные расхода сверх обычных затрат на приобретение и строительство. Такие дополнительные затраты включают расходы по владению землей в ожидании момента прибыльности девелопмента и расходы в период девелопмента – оплата специалистов, процентные платежи

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Сдача в ренту или продажа готового объекта [при девелопменте (одна из функций девелопмента)] — Девелопмент считается завершенным в момент либо продажи готового объекта, либо, если девелопер намерен оставить его в своем владении, в момент полной сдачи в рентау. В последнем случае объект девелопмента превращается в объект долгосрочной инвестиции

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Содержание процесса девелопмента —

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимого имущества, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам

Создание каждого объекта недвижимого имущества -особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту. Инвестиционный проект — сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр.

Проекты развития недвижимого имущества, целью которых является создание новых объектов недвижимого имущества, обладающих стоимостью большей, чем расхода по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимого имущества весьма сложными для реализации

В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Стратегия маркетинга в работе девелопера —

Девелоперу следует предпринять ряд действий для привлечения потенциальных арендаторов и удовлетворения их потребностей, руководствуясь при этом анализом конъюнктуры рынка и стратегическим планом анализа конъюнктуры рынка

Стратегия анализа рынка — это та философия, которую разделяют члены команды и которой они следуют в течение всего срока жизни проекта. По сути, стратегия определяет, что должно быть сделано, почему и каковы должны быть результаты

Стратегия должна содержать:

— описания проекта и его целевого рынка;

— реалистичный анализ того положения, которое занимает на рынке данный проект;

— изложение финансовых целей девелопера и инвестиционной стратегии;

— план по сдаче помещений в ренту

Становление целей проекта — может помочь членам команды, занимающейся маркетингом, осознать сформулированную стратегию и основные факты, касающиеся товара и рынка

Необходимо четко определить:

— каковы преимущества данного товара;

— чем он отличается от конкурентов;

— что обеспечивает ему большую рыночную привлекательность

План анализа состояния рынка, должен быть увязан с установленной стратегией изучения рынка сбыта, его можно рассматривать как схему, в соответствии с которой будет проводиться:

— рекламная кампания;

— PR-кампания;

— работа по сдаче недвижимого имущества в ренту

План, разработанный с учетом особенностей целевого рынка и преимуществ данного товара, определяет основную идею, которая будет отражена во всех элементах дизайна данного проекта, включая название, логотип, знаки, вывески и щиты, средства демонстрации товара, дизайн интерьеров, проспекты и прочие печатные материалы и материалы, размещаемые в средствах массовой информации

Бюджет затрат на анализ состояния рынка и сдачу недвижимого имущества в ренту (продажу) должен охватывать все аспекты изучения состояния рынка. В бюджете должны быть предусмотрены необходимые суммы на внешние средства рекламы и средства рекламы непосредственно на объектах, на работу, предшествующую сдаче недвижимого имущества в ренту, на общий обзор рынка, а также на рекламные материалы и мероприятия

Типичный маркетинговый бюджет включает:

— внешние средства рекламы;

— средства рекламы непосредственно на объектах;

— деятельность, предшествующую сдаче недвижимого имущества в ренту;

— обзор состояния рынка, направленный на узнавание товара, др.

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Сущность девелопмента — 

Девелопмент — это

— особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимого имущества. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, анализ конъюнктуры рынка, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимого имущества в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

— преобразование объекта недвижимого имущества в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимого имущества (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимого имущества. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него — принципиально важный момент, ибо только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение объектом

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Управление рисками в процессе девелопмента —

Риск — степень неопределенности получения доходов заданного (запланированного) уровня.

Инвестиционные риски — это риски капиталовложений в любые инвестиционные проекты, где предполагается какое-либо единовременное стартовое капиталовложение, дающее отдачу позднее.

Поскольку будущее в значительной степени неопределенно, избежать всех рисков в бизнесе невозможно. Скорее, бизнесы должны быть готовы брать на себя риски, чтобы создавать прибыль. Развитие недвижимого имущества сдержит много рисков, и это объясняет. Почему девелопмент столь прибыльное дело, для тех, кто достиг в нем успеха.

Если риск присущ процессу развития коммерческой недвижимого имущества, и девелоперы берут его на себя в надежде, что это будет означать более высокие доходы в будущем, они должны применять процедуры, позволяющие управлять риском. Это не обязательно означает, что они избегут исков или их уменьшат, но эти процедуры подтвердят наличие рисков, и девелоперы примут их сознательно.   Девелоперы, принимая те риски, которые свойственны процессу развития недвижимого имущества, хотят управлять ими. Но чтобы управлять риском, нужно сначала проанализировать, существует ли он на самом деле, затем оценить его возможное воздействие, и только потом попытаться им управлять.

Анализ риска может включать и количественные, и качественные суждения относительно существования и возможного воздействия риска. Одним из инструментов, которые девелоперы используют при анализе риска — вероятностный прогноз. Напомним, что риск можно охарактеризовать как степень неопределенности в получении запланированных результатов, и это, в свою очередь, высвечивает одну из ключевых проблем и трудностей, связанных с анализом риска.  Поскольку девелоперы должны вложить время и деньги, подготовить документы для проекта, им нужно четко понимать, как и когда они вернут свои деньги, и каковы их риски. Другими словами, они должны осознать, в чем будет состоять их выгода, если они принимают на себя определенные риски. Действуя в соответствии с таким пониманием, девелоперы должны реализовывать только такие проекты, которые ведут к достижению заранее определенных целей.

Самая большая неопределенность существует на ранних стадиях развития проекта. Такая ситуация существует потому, что в это же самое время нужно принимать ключевые решения, такие как выбор подходящего расположения объекта инвестиций и разработка обоснования проекта. По этой причине исследования рынка нужно проводить на возможно более ранней стадии процесса развития, — на основании качественной информации можно принять более правильное решение. Однако следует отметить, что характер рисков, изменяется в течении проекта, и хотя риски должны быть оценены в начале проекта, непрерывный мониторинг и оценка рисков будут способствовать более адекватному поведению девелопера в соответствии с меняющимися обстоятельствами.

Риски можно идентифицировать, только если девелопер хорошо знает рынок.

Как только риск идентифицирован и определен, можно считать, что он становится измеримой проблемой управления. Существует ряд признанных методов идентификации риска, и девелоперы используют тот, который больше подходит к их ситуации и их проекту.

Один из таких методов основан на концепции ранжирования степени переносимости рисков. Каждый девелопер различным рискам сопоставит различные степени переносимости.

Анализ риска на основе собранных данных может быть сделан несколькими способами. Современные методы анализа часто используют программное обеспечение. Использование компьютерных технологий учитывает значительное количество процедур управления риском, которые могут быть предприняты в относительно коротком периоде времени и с незначительным использованием трудовых ресурсов.

Существует несколько методов анализа риска, наиболее популярные среди девелоперов.

Девелоперы будут использовать различные методы в разных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, вызывающих риск, опираясь на экспертное мнение персонала. Нет каких-то универсальных методов, чтобы использовать их при любых обстоятельствах.

В каждом проекте всегда найдутся уникальные характеристики, которые потребуют уникальной методологии анализа. Однако чтобы гарантировать соответствующий анализ риска, девелоперы должны понять вероятность наступления событий и распределение вероятностей.

Определение вероятностей различных событий и распределение вероятностей может быть получено путем вовлечения в процесс опытных аналитиков, но принципы процесса прогнозирования должны быть понятны девелоперам.

Как только девелоперы идентифицировали и проанализировали индивидуальные риски, они могут начинать определять соответствующие этим рискам мероприятия. Девелопер должен решить, как он будет работать с риском, то есть такой образ действий он выберет.

Существует 5 основных образов действий, которые девелопер может применить, работая с любым риском:

— предотвращение риска;

— передача риска;

— разделение риска;

— сокращение риска;

— страхование риска.

Имеются (возможно) неисчислимые риски, стоящие перед девелопером, но, скорее всего, стоит исследовать главные переменные, содержащиеся в пределах оценки проекта развития, чтобы выделить области, содержащие риск.

Девелоперы должны знать, каким образом можно воздействовать на специфические риски, которые свойственны процессу развития недвижимого имущества                                                                          \

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Участники процесса девелопмента — 

— девелоперы;

— профессиональные консультанты – оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие проектами;

— клиенты – пользователи, инвесторы или продавцы проектов девелопмента (обычно это сами девелоперы или владельцы земли);

— планирующие органы – органы государственной власти в компетенцию которых входит планирование и контроль развития городской среды с точки зрения оптимального социально-экономического развития территорий;

— подрядчики – организации, выполняющие строительно-монтажные работы;                                             — общественность – жители и организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий;

— финансирующие стороны – организации или лица, обеспечивающие краткосрочное и долгосрочное финансирование процесса девелопмента

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Фазы проекта развития недвижимого имущества [при девелопменте] —

В наиболее общем виде проект развития недвижимого имущества может быть сведен к трем основным фазам:

— концептуальная,

— организационно-проектная,

— строительная.

Причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит о их содержании

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Функции девелопера, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента — 

— поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта;

— обеспечение правовых возможностей для его реализации;

— получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

— разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

— поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

— реализация созданного объекта недвижимого имущества или передача его в эксплуатацию;

— возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Как видно из этого перечисления функций, выполняемых девелопером, практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта. Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же является главным в девелоперской деятельности. Очевидно, отвечать на этот вопрос можно с разных позиций, — и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, Интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Функции девелопмента —  

В общем случае, процесс девелопмента предполагает реализацию следующих основных функций:

— выбор объекта девелопмента;

— получение разрешений и согласований;

— организация финансирования;

— приобретение объекта для девелопмента;

— организация проектирования и строительства;

— сдача в ренту или продажа готового объекта

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимого имущества (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимого имущества. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимого имущества, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Этапы девелопмента —

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

3. Проектирование и оценка проекта

4. Заключение контрактов и строительство

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

 

Этапы классического девелопмента — 

— выработка концепции и предварительный анализ основных параметров проекта;

— анализ местоположения объекта и разработка ТЭО проекта;

— процесс проектирования и экспертизы проекта;

— подбор и заключение договоров с подрядными организациями и поставщиками;

— управление и контроль за строительством;

— анализ состояния рынка на рынке жилья и распоряжение результатами

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Этапы процесса девелопмента — 

»  ВСТУПЛЕНИЕ В БИЗНЕС

»  АНАЛИЗ РЫНКА

»  ПОИСК УЧАСТКА

»  ПОИСК ПРОЕКТА

»  ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ ПРОЕКТА

»  АНАЛИЗ ФИНАНСОВОЙ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ

»  ВЫБОР КОНСУЛЬТАНТОВ И ПОДРЯДЧИКОВ

»  ПРОЕКТИРОВАНИЕ

»  ФИНАНСИРОВАНИЕ

»  СТРОИТЕЛЬСТВО

»  РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ МАРКЕТИНГА

»  ЭКСПЛУАТАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ

»  ПРОДАЖА ЗАКОНЧЕННОГО ПРОЕКТА

Сайт: http://services.svdevelopment.com/

 

Built-to-suit — это строительство под конкретного заказчика. Проект реализуется профессиональным девелопером, с учётом “нестандартных” и специфических требований заказчика к техническим характеристикам, инженерии, планировке и объёмам строительства. По окончании реализации проекта built-to-suit заказчик становится единоличным и долгосрочным арендатором, либо владельцем объекта. Этот новый для Российской Федерации формат built-to-suit пришел к нам с Запада, где рынок складской недвижимого имущества уже давно прошел стадию бурного роста, и девелоперы отказываются от реализации спекулятивных проектов в пользу строительства складов под конкретного заказчика

Преимущества реализации подобных проектов очевидно экономически эффективны для обеих сторон, так как заказчик может получить “идеальное здание” с оптимальными характеристиками и необходимым ему соотношением помещений смешанного назначения: складских (часто разнотемпературных), производственных и административных площадей. Эти помещения будут оснащены инженерными системами и инфраструктурой, отвечающей требованиям заказчика, что впоследствии может значительно снизить затраты. Заказчика так же привлекает возможность работы с одним оператором, который контролирует весь жизненный цикл проекта.  А девелопер в свою очередь получает гарантированного арендатора с долгосрочным договором ренты и понятными сроками окупаемости

Кроме того, подобные проекты с большей долей вероятности получают финансирование под гарантированный арендный поток. Единственным риском для девелопера может быть отсутствие востребованности нестандартного объекта на вторичном рынке. В Росcии built-to-suit получил своё распространение сравнительно недавно. До экономического кризиса, на фоне растущего рынка, девелоперы не были заинтересованы в развитии данного направления, а под понятием built-to-suit чаще понимали адаптирование типовых складов класса “А” под требования арендатора

Именно экономический кризис стал импульсом к развитию этого формата в Российской Федерации. В этот период пользователи складской недвижимого имущества научились уделять особое внимание эффективности работы склада и считать расхода на его содержание. И поскольку рынок арендодателя трансформировался в рынок арендатора, застройщики стали прислушиваться к реальным потребностям клиента и строить склады в соответствии с их требованиями. В Российской Федерации, чаще всего, проекты built-to-suit реализуются для продажи

Это — fee-development, когда строительство объекта финансируется будущим собственником здания, а риски девелопера ограничены стоимостью договоренности подряда, сроками и штрафами. В случае с российскими заказчиками, банки, дающие займы под проекты, пока не очень верят в стабильность ренты built-to-suit. Эта схема в первую очередь работает с западными компаниями, которые могут дать надежные гарантии, что бизнес в течение срока ренты никуда не уйдет. На сегодняшний день built-to-suit проекты на продажу уже окончательно утвердились как отдельный сегмент рынка складской недвижимого имущества. Такие именитые западные и российские компании как Volvo Trucks, «Твоё», «Дикси» уже воспользовались возможностями рынка built-to-suit

Очевидно, что рынок built-to-suit является перспективным для Российской Федерации, и количество таких проектов будет расти с каждым годом, ведь для крупных пользователей складов такие сделки всё чаще становятся единственной возможностью получить в пользование объект с идеальным расположением, хорошими техническими характеристиками и необходимой инфраструктурой. Поэтому, рано или поздно, девелоперам, которые хотят остаться на рынке, придется прислушиваться к требованиям заказчиков

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Fее-девелопер (вознаграждение, с английского) –

компания, которая создает проект под заказ, не вкладывая финансы. Fее-девелопер обеспечивает полный комплекс услуг (предпроектные согласования, маркетинговая концепция проекта, продажи, стратегия продвижения и т.д.) и получает комиссию 10-20% от общей стоимости проекта. Это модель бизнеса, где функции девелопера и инвестора жестко разведены. В США и Западной Европе доля fее-компаний составляет более 50% от всех девелоперов. Это спекулянты с приличным портфелем проектов, которые внушают доверие будущим партнерам. Их бизнес открыт для рейтинговых компаний. За ресурсы вкладчика идет конкуренция в открытом режиме, девелоперы демонстрируют потенциальным партнерам свой профессионализм, опыт и репутацию. Для иностранного рынка очевиден спрос на услуги fее-девелоперов. В Российской Федерации данной модели бизнеса пока нет в системном формате, что вполне объяснимо

Во-первых, огромная дистанция в уровне финансовых инструментов. В Российской Федерации до сих пор нет юридических и финансовых институтов, которые могут гарантировать ответственность обеих сторон (и девелопера, и инвестора). Для получения доступа к ресурсам девелоперу необходимо иметь обеспечение, которое серьезно превышает цену инвестиционного проекта. Стоимость доступа к кредитным средствам настолько большая, что проект становится бессмысленным. На Западе у контракта есть реальная сила. Обычно у девелопера имеется внушительный бэкграунд и партнерские отношения со страховыми и финансовыми компаниями, с банками, которые гарантируют его ответственность перед контрагентами. Поэтому инвесторы уверены в отношении девелопера. В нашей же стране контракт пока не означает ничего. Единственным методом формирования необходимого уровня доверия к себе – это вложение наряду с инвесторами собственных средств в проект, разделяя риск на двоих

В США недвижимость – актив такого же качества, как облигации, акции, драгметаллы. Упакованный продукт, понятный, максимально прозрачный, простой в управлении. Инвестору легко купить акции и также легко вложиться в недвижимость. Соизмерима сложность процедур. В Российской Федерации пока нет такого доступного вхождения в актив

Во-вторых, формированию предложения в области fее-девелопмента препятствует практически полное отсутствие в Российской Федерации культуры сервиса.Аутсорсинг в таком капиталоемком бизнесе – это, в первую очередь вопрос профессиональной репутации и культуры. Готовность выдерживать высокую планку контрактов, максимальную клиентоориентированность, готовность идти на максимальную щепетильность и большие расходы по всем составляющим деловых коммуникаций. Всему этому предприниматели Российской Федерации еще учатся. Но конъюнктура рынка Российской Федерации меняется, и его участники начинают корректировать пути своего развития. Сейчас напрасно делать прогнозы, какая модель девелопмента будет в Российской Федерации наиболее востребованной. Скорее всего, что в будущем каждая из этих стратегий станет актуальной по-своему

Сегмент fее-девелопментов уже существует в Российской Федерации, но это очень закрытый рынок. Еще пока невозможно прийти и выбрать себе fее-партнера. В открытых источникх нет информации о компаниях, которые способны вести весь комплекс девелопмента на аутсорсинге. Активно развиваться fее-девелопмент начал только тогда, когда показатели доходности от инвестиций и бизнеса девелоперов на рынке недвижимой собственности стали приравниваться к одному знаменателю. Такой тренд наблюдается и сегодня. Доходы от инвестирования в недвижимость снижаются. Размер комиссии fее-девелоперов растет. Обычно девелоперские компании начинают вести свой бизнес, как fее-девелоперы. Через некоторое время некоторые из них (30-40%) становятся equity-девелоперами

На ступени fее-девелопмента эти компании являются консультантами, и у собственников земли и у инвесторов появляется вопрос: чем вообще занимаются наемные девелоперы недвижимого имущества? инвесторы, вкладывающие финансы в недвижимость, не понимают, для чего нанимать девелопера, если над проектом будет работать генеральный подрядчик, архитектор, консультанты по управлению недвижимым имуществом, консультанты по анализу рынка и т.д. Они часто считают, что можно нанять специалиста по строительству и менеджера проекта и реализовать проект с их помощью. Но из-за отсутствия опыта в девелопменте в результате допускается много ошибок, которые приводя к большим финансовым потерям, которые во много раз превышают расходы на вознаграждение девелоперов

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Speculative development – более сложная разновидность, чем fee-development. В данном случае девелопер строит коммерческую недвижимость, он выступает единоличным организатором проекта. Девелопер выполняет такие же функции, как при первой схеме, но в этом случае он дополнительно строит финансовую схему проекта. Девелопер вкладывает свои средства в проект, они и становятся стержнем финансовой схемы

Обычно финансовая схема значительных девелоперских проектов является сложной комбинацией средств девелопера, банковских кредитов, привлеченных инвестиций и предоплаты от будущих арендаторов. Попытка надеяться на один источник финансов обречена на провал. В случае смешанного финансирования у девелопера есть доля в будущем доходном здании. Если девелопер вкладывает на раннем этапе строительства 10% от всей стоимости проекта, то в будущем он будет претендовать на долю до 50% возведенной недвижимого имущества

Ясно, что высокая прибыльность работы speculative development объясняется большими рисками неудачи проекта, которые лежат под ответственностью девелопера. Поэтому многие специалисты считают, что такой вид девелопмента является самым сложным из возможных операций с недвижимым имуществом на рынке, хотя бы потому, что в общем проекте совмещаются и строительные, и риэлтерские, и архитектурные, и сложнейшие финансовые операции. Многие эксперты считают такой вид девелопмента искусством, которое основано только на личных качествах, удачливости и опыте девелопера

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

Смотрите также: 

Девелопмент недвижимости В — О  

 

konsulmirДевелопмент недвижимостиКниги, СловариЭнциклопедия недвижимости# энциклопедиянедвижимости,#девелопментнедвижимости,#недвижимость #энциклопедиянедвижимости #девелопмент #девелопментнедвижимости #энциклопедия_недвижимости_ девелопмент_недвижимости,#энциклопедия_недвижимости_ девелопмент_недвижимости,Девелопмент,Девелопмент недвижимости,Недвижимость,Остальная недвижимость,Энциклопедия недвижимостиЭнциклопедия недвижимости  Девелопмент  недвижимости    Автор-составитель Обухов Евгений Николаевич   Девелопмент  недвижимости  П – Э, B - S   Получение разрешений и согласований - Оптимальным является случай, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований неопределенно...Организации и консульства. Праздники, календари, выходные. Справочная информация. Анекдоты, юмор