Энциклопедия недвижимости

Девелопмент  недвижимости

В — О 

Автор-составитель: Обухов Евгений Николаевич 

 

Виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимого имущества, на развитие которого направлена деятельность девелопера — 

— девелопмент жилой недвижимого имущества;

— девелопмент коммерческой недвижимого имущества;

— девелопмент загородной недвижимого имущества;

— ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков)

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимого имущества (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.)

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Виды профессионального девелопмента — 

В международной строительно-инвестиционной практике существуют следующие виды профессионального девелопмента:

— fee-девелопмент (с английского плата, вознаграждение, взнос), когда девелопера в качестве исполнителя нанимает инвестор; в этом случае девелопер не участвует в строительстве своим капиталом, не несет финансовых рисков и за свою организационную деятельность получает обусловленный договором вознаграждение;

— speculative (спекулятивный) – девелопмент: когда девелопер является инициатором и инвестором проекта; он самостоятельно реализует построенный объект и получает полную прибыль или убытки;

— built-to-suit (BTS) — девелопмент (с английского построенный к иску): когда девелопер получает от инвестора предложение о проведении по договору строительных работ под конкретные цели; в этом случае финансирование может быть совместным или в виде банковского займа

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Выбор объекта девелопмента [одна из функций девелопмента]

Нахождение потенциально прибыльного участка по существу означает оценку будущего спроса на альтернативные использования существующих ресурсов недвижимого имущества и расчет затрат строительства для таких использований. Из всех вариантов должен быть выбран проект, который при имеющихся ограничениях (например, финансовых) дает максимальный чистый доход. Как правило, первичная оценка затрагивает детальные исследования физических характеристик ресурса, наличия подходящих строительных возможностей, социальной инфраструктуры, характеристик окружающей среды. На основе выполненных исследований производится предварительная проектная проработка и оценка проекта девелопмента

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Выбор площадки [как принцип девелопмента] должен учитывать факторы: 

— оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков;- существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;

— выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;

— на стадии строительства важно соблюдать ещё один принцип — сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных издержек;

— упреждающая подготовка последующих стадий. Так, например, стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером по недвижимого имущества для реализации вновь построенных площадей заключается, как правило, ещё на этапе проектирования;

— важнейший юридический принцип девелопмента — надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации. Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимого имущества юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов

Википедия — свободной энциклопедии

 

Девелопер  — юридическое или физическое лицо, инициирующее и обеспечивающее реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования инвестиционного проекта

Толковый словарь «Инновационная деятельность». Термины инновационного менеджмента и смежных областей (от А до Я). 2-е изд., доп. — Новосибирск: Сибирское научное издательство. Отв. ред. В.И. Суслов. 2008, http://dic.academic.ru/

 

Девелопер — одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью (риэлтера). Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, «привязывает» проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект — например, большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать принадлежащую ему недвижимость. Главное — окупить все затраты и получить прибыль

Словарь бизнес-терминов. Академик.ру. 2001, http://dic.academic.ru/ 

 

Девелопер — это

1) организатор процесса в строительном бизнесе. На разных этапах девелопер может быть инициатором работы над проектом, автором или заказчиком строительного проекта, собственником участка, на котором будет строиться объект недвижимого имущества. Также, он может заниматься привлечением таких лицензированных участников процесса как заказчик и генеральный подрядчик, и специалисты, которые займутся продажей построенного объекта или управлением им в зависимости от первоначальной цели строительства;

2) специалист, занимающийся обнаружением, развитием и совершенствованием бизнес-процессов в целом;

3) бизнесмен, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции;

4) тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта. Девелопмент означает развитие недвижимости — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях;

5) бизнесмен, занимающийся созданием объектов недвижимого имущества и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта;

6) аналитик, разрабатывающий стратегии развития компании, предприятия;

7) участник организационного процесса в строительстве. На разных этапах может быть инициатором данной стройки вообще, автором или заказчиком проекта строительства, владельцем земельного участка, на котором будет происходить возведение объекта. Кроме того, он может привлекать лицензированных участников процесса – заказчика и генерального подрядчика, специалистов, которые займутся продажей уже готового объекта или будут им управлять в зависимости от первоначальной задачи строительства. Все эти действия девелопер проводит на свои средства или привлекает инвесторов;

8) человек, который покупает участок земли или какую либо другую недвижимость и улучшает ее характеристики. Например строит на купленном участке земли коттеджный поселок или переделывает заброшенный заводской цех под торговый цех или ночной клуб

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Девелопер как создатель объектов недвижимости —

Девелопер на рынке недвижимого имущества — это человек, занимающийся продвижением и реализацией строительства какого-либо проекта начиная с его замысла и заканчивая выгодной продажей или сдачей в ренту. Девелопер как правило вкладывает в проект свои денежные средства и выстраивает индивидуальную финансовую схему для того, чтобы этот проект обеспечить. Фактически все финансовые риски, касающиеся проекта, полностью ложатся на девелопера.

Основная цель, которую преследует девелопер — максимально увеличить стоимость проекта. Деятельность девелопера называется девелопмент, что переводится как «развитие».    Под девелопментом можно понимать любую предпринимательскую деятельность, которая связана с реконструкцией существующего здания или участка, что приводит к повышению их стоимости.

Иностранный девелопер имеет возможность приобрести площадку, уже готовую для возведения недвижимого имущества. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций. На это уходит большая часть времени и сил, ведь нужно получить около 300 различных подписей.

Как финансировать строительство — использовать свои средства, привлекать инвесторов, брать займы в банках — тоже решать девелоперу.

Для этого необходимо прежде всего финансовое образование: важно верно оценить дисконтные потоки, просчитать будущий проект по издержкам и многое другое. Не обойтись и без знания рынка жилья, цен, спроса и предложений, умения грамотно провести рекламную кампанию. В случае необходимости, девелопер должен быть готов своевременно и оперативно принять решение о перепрофилировании своего объекта для получения большей доходности.

Кроме экономических, девелопер должен разбираться и в юридических вопросах. Иначе невозможно, например, просчитать возврат инвестиций.

А чтобы выбрать метод возведения объекта, нужно знать строительные технологии. Девелоперами становятся предприниматели, опытные риэлтеры, которые приобрели успешный, разносторонний опыт в своем деле.

В Российской Федерации широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в ренту этого объекта после его постройки (целиком или частями).

Под девелопментом иногда подразумевают и ремонт какого-либо здания или помещения, перепланировку, если он повышает арендную ставку или цену продажи. Такой девелопмент также называют реновация. В последнее время слово «девелопер» получило более широкое распространение, девелоперами называют разработчиков программного обеспечения, а также всех специалистов, которые занимаются созданием, развитием и разработкой различных бизнес-проектов.

Инициатива и организующее начало — вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимого имущества

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Девелопер, с экономической точки зрения – это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса – недвижимого имущества (пользователи недвижимого имущества, специализированные девелоперские компании, финансовые институты и строительные компании)

Кроме девелопера в процессе девелопмента обычно вовлекаются следующие участники: профессиональные консультанты – оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие проектами; клиенты – пользователи, инвесторы или продавцы проектов девелопмента (обычно это сами девелоперы или владельцы земли); планирующие органы – органы государственной власти в компетенцию которых входит планирование и контроль развития городской среды с точки зрения оптимального социально-экономического развития территорий; подрядчики – организации, выполняющие строительно-монтажные работы; общественность – жители и организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий; финансирующие стороны – организации или лица, обеспечивающие краткосрочное и долгосрочное финансирование процесса девелопмента

Относительно большое количество участников процесса девелопмента объективно связано с необходимостью компенсации несовершенства рынка недвижимого имущества

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Девелопмент (development) — 1) процесс развития и улучшения участка земли (напр., его застройка жилыми комплексами); 2) область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая инвестиции. Смысл девелопмента сводится к выбору оптимального времени для реализации проекта, использованию строительных ноу_хау, разработке схем финансирования выполнения проектов, эффективной организации работы с подрядчиками и собственно строительству. Иначе говоря, девелопмент — это эффективная организация и управление инвестиционно_строительным проектом, умение создать объект недвижимости, востребуемый рынком

Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. — М.: Дело. Л. И. Лопатников. 2003, http://dic.academic.ru/

 

Девелопмент — процесс создания объекта недвижимости

Ипотека. Словарь терминов. EdwART. 2011, http://dic.academic.ru/

 

Девелопмент — такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта

Словарь бизнес-терминов. Академик.ру. 2001, http://dic.academic.ru/

 

Девелопмент — слово, используемое в среде русских риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовым недвижимым имуществом, но и с ещё не готовым недвижимым имуществом (такой риелтор называется «девелопер»)

Девелопмент означает развитие недвижимого имущества — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях. Девелопмент — это процесс качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности. В результате девелоперских мероприятий земельный участок как объект недвижимого имущества приобретает новый рыночный статус существенно выше предыдущего

Итак, основная цель девелопмента заключается в формировании и развитии земельного участка как нового товара, подготовленного для осуществления инвестиционных и коммерческих целей. Девелоперские организации обычно работают с архитектурными и строительными предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность девелопера на рынке жилья можно сравнить с деятельностью продюсера в шоу-бизнесе

Термин образован путём заимствования английского слова development, в переводе «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», то есть в оригинале общеупотребительного слова, которое можно применять в любых контекстах. В Российской Федерации «девелопером» также могут называть разработчика ПО, картридж для копировального аппарата и др. Аналогичная история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн»

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Девелопмент (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — development, имеющий то же значение

Википедия — свободной энциклопедии

 

Девелопмент – вид предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, целью которой является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, в максимально возможной степени удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Девелопмент имеет два взаимосвязанных значения:

а) девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости;

б) девелопмент – профессиональная деятельность по организации создания объекта недвижимости на основе единства физических, экономических и правовых процессов.

Процесс девелопмента состоит из:

— инициирования проекта;

— оценки инициативы;

— обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработки схем финансирования;

— подготовки ТЭО и проектирования;

— согласование проекта;

— формирование системы договорных обязательств участников реализации проекта;

— реализации проекта;

— распоряжение результатами

Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. — Кемерово: ГУ КузГТУ. О. М. Скоморохова, А. В. Угляница. 2008, http://dic.academic.ru/

 

Девелопмент — это выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли». Определять девелопмент именно через эти операции чрезвычайно важно для уяснения этого понятия, ибо девелопмент не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, по изменению внешнего вида здания. В буквальном переводе с английского » девелопмент » означает «развитие», а применительно к недвижимого имущества — продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимого имущества

Закон Англии 1971 года «О городском и сельском планировании», Толковый словарь по недвижимого имущества, 1993 г., Лондон, Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Девелопмент —

—    осуществление преобразований объекта недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. Выполняемые при этом материально-вещественные преобразования включают:
— проведение строительных или иных работ при сооружении зданий и реализации ландшафтных проектов на земельных участках;
— изменение функционального назначения зданий или земельных участков.

Девелопмент предполагает организацию этих изменений, управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости. При этом юридическое или физическое лицо, управляющее изменениями объектов недвижимости (девелопер), осуществляет:
— выбор экономически эффективного проекта;
— получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;
— определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;
— поиск и привлечение инвесторов;
— отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль их работы;
— реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию конечным пользователям

Толковый словарь «Инновационная деятельность». Термины инновационного менеджмента и смежных областей (от А до Я). 2-е изд., доп. — Новосибирск: Сибирское научное издательство. Отв. ред. В.И. Суслов. 2008, http://dic.academic.ru/

 

Девелопмент – это процесс улучшения продуктивности земли, который реализуется в виде нового строительства на неосвоенной земле, замены существующих зданий новыми или модернизации существующих зданий

В профессиональной терминологии рынка жилья приведенное выше общее определение девелопмента детализируется специальными терминами, каждый из которых соответствует конкретному способу улучшения продуктивности земли:

— Девелопмент (development) предполагает освоение свободного участка земли путем возведения на нем зданий или сооружений;

— Модернизация (modernisation) или реконструкция (reconstruction) предполагает изменение внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемые для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованием в части функций, объемно-планировочных решений и отделки;

— Реставрация (restoration) предполагает восстановление существующего здания или его части до первоначального состояния;

— Редевелопмент (redevelopment) предполагает очистку участка от существующих построек и возведение нового здания или сооружения. Любое улучшение или обновление существующей городской застройки (в американской терминологии)

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Девелопмент (развитие недвижимости) – проведение строительных, инженерных и иных операций, ведущим к качественным изменениям в недвижимости, в результате которого объект недвижимости приобретает новые свойства и характеристики, изменяющие его стоимость

Сайт: http://dn-nsk.ru/monitorings.html?id=404

 

Классификация девелопмента по функциональной направленности

— офисный,

— торговый,

— жилой,

— гостиничный,

— спортивный,

— развлекательный,

— рекреационный,

— комбинированный девелопмент

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Коммерческий девелопер – это бизнесмен, который в обмен на будущую прибыль обеспечивает организацию и финансирование, необходимые для создания недвижимого имущества, отвечающей ожидаемым требованиям рынка

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Обязанности девелопера

— выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта;

— выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее;

— анализ рынка;

— поиск механизмов привлечения инвесторов ( в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком);

— организация финансирования проекта;

— организация и управление проектированием, строительством;

— сдача завершенного объекта в ренту с последующей эксплуатацией или его продажа

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Организация проектирования и строительства [при девелопменте (одна из функций девелопмента)]

Для выполнения проектных и строительно-монтажных работ девелопер, как правило, привлекает специализированные организации, либо использует собственные подразделения. Постоянный контроль на стадии проектирования и строительства позволяет девелоперу снизить некоторые риски периода строительства

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Организация финансирования [при девелопменте (одна из функций девелопмента)]

Для покрытия всех расходов девелопмента требуется организовать краткосрочное финансирование на период до завершения строительства (в среднем 1-3 года). Так как риск, связанный с периодом строительства, больше, чем риск в период эксплуатации готового объекта, процентные ставки краткосрочного финансирования достаточно высокие, и девелопер имеет мощный стимул сокращения сроков строительства. По многим характеристикам и источникам краткосрочное финансирование девелопмента аналогично оборотному капиталу в промышленности, который требуется для производства готовой продукции

По окончании девелопмента готовый объект либо продается, либо остается во владении девелопера. Во втором случае девелопер должен организовать долгосрочное финансирование (как правило 20-30 лет). В некоторых случаях долгосрочное финансирование оформляется начиная с момента начала девелопмента. Финансирование может быть организовано на основе собственного капитала, или с привлечением заемного капитала, что экономически может быть более эффективным

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

 

Основные этапы реализации проектов развития недвижимого имущества [при девелопменте]

Более развернутым [чем по фазам] является подход по развитию недвижимого имущества, в соответствии с которым выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимого имущества, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих.

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

— постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

— определение основной стратегии девелопмента;

— исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:

— анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

-проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;

— прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

— определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

— формирование команды девелопера;

— подготовка бизнес-плана проекта;

— проектирование, расчет издержек и оценка эффективности проекта;

— получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

— внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

4. Заключение контрактов и строительство:

— выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

— создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

— создание системы контроля за ходом реализации проекта.

5. Анализ состояния рынка, управление и распоряжение результатами:

— определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;

— обеспечение сохранности и безопасности объекта;

— анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;

— управление финансовыми потоками по проекту.

Выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к анализу конъюнктуры рынка и управлению финансовыми потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимого имущества следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/                                            

 

Отличие понятия девелопер от понятия застройщик — 

Понятие «девелопер» довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным — застройщик, добавляя, что девелопер — это бизнесмен на рынке жилья, «занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость». Системное толкование норм Градостроительного кодекса России позволяет утверждать, что застройщик — это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной ренты и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам. То есть понятия застройщик и девелопер не эквивалентны, но есть совмещение застройщиком функций девелопмента

Энциклопедия инвестора, http://dic.academic.ru/

konsulmirДевелопмент недвижимостиКниги, СловариЭнциклопедия недвижимостиДевелопмент недвижимости,Остальная недвижимость,Энциклопедия недвижимостиЭнциклопедия недвижимости Девелопмент  недвижимости В - О  Автор-составитель: Обухов Евгений Николаевич    Виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимого имущества, на развитие которого направлена деятельность девелопера -  - девелопмент жилой недвижимого имущества; - девелопмент коммерческой недвижимого имущества; - девелопмент загородной недвижимого имущества; - ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков) Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по...Организации и консульства. Праздники, календари, выходные. Справочная информация